入居前に読んでおきたい入居者規約
賃貸物件に入居する時には必ず「賃貸借契約」を書面で行います。
この賃貸借契約の内容については、入居者に対して宅地建物取引主任者の資格者が口頭で説明をすることが義務付けられていますが、それだけでなくしっかりと書面内容を読んでおくことが大切です。
チェックしておくべき契約項目はいくつかありますが、その中でも「強制退去」に関する規約には注意しておきましょう。
「強制退去」は文字通り、大家やオーナーの権限でその入居者を退去させられることができる事例のことです。
建物の賃貸借契約については民法および借地借家法により定められており、基本的には借り主の権利が手厚く保護されています。
ですが保護されているとはいえ、明らかに貸主に損害が与えられると判断される場合には強制退去をさせてもよいということもしっかり定められています。
法律的には、貸主からの解約の申し入れについては「正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない」（借地借家法第28条）となっています。
この「正当の事由」は客観的に判断されるものとなっており、具体的にどういったことが該当するかを決めてあるのが賃貸借契約書です。
もっとも正当事由がないという場合も、貸主と借主の協議により立ち退き料の支払いなどを条件に退去してもらうということもできます。
一発強制退去となる悪質な事例5つ
賃貸借契約において、それをしたことが判明することで一発で退去を申し入れられる重大な規約違反を5つ、以下にまとめてみます。
・3ヶ月以上の家賃滞納
・入居者の行方不明
・第三者への名義貸し
・破産宣告
・契約者以外の入居者がいた
これらは判明したらその瞬間に強制退去と言われても全くおかしくない事例です。
実務的に最も数が多いのが家賃の滞納で、繰り返すことで悪質性が高いとされると、強制的に鍵の交換や荷物の運びだしをされることもあります。
上記以外にも退去理由となることとして「ペットの無断飼育」「近隣住民への迷惑行為」「更新料の不払い」といったことがあります。
ただこれらも一応は規約違反ではありますが、発覚をした瞬間に即退去となるようなことは少なく、まずあらかじめ勧告をしてからその後改善の様子が見られないという場合に強制退去となるのです。
さらに、入居者に特に問題がないという場合であっても、建物が老朽化したことにより取り壊しをする場合や、建物の面している道路の拡張工事や都市再開発などの事情により強制退去となる場合もあります。
やや問題になるのが、大家さんの都合（家族を入居させたいなど）の場合です。
一応はこれも正当事由の一つではありますが、一方的に退去させることは実務上なく、立ち退き料など話し合いで解決することが多く見られます。